入退去は出費と業務負担が多い

不動産オーナーにとって、入居者さんから退去しますといわれるときほど不安なものはありません。
退去に伴って清掃や修繕をしなければならないし、入居者が決まるまでの空室リスクもあります。
また、新規入居者の広告募集の方法や家賃設定など考えることも多く、費用負担も大きいからです。
以前ですと受け取ることが出来た礼金も、最近では礼金0といった物件も増えてきました。
オーナーとしては出費ばかりが増え不安になることと思います。

そんな入退去のお話から、今回は鍵の交換についてお話しです。

そもそも鍵交換は必要か？

今まで不動産オーナーとしてしっかりと業務にあたってきた方ならば、大丈夫かとは思いますが確認です。
鍵交換は当然必要です。

なぜ必要なのかは言わずもがなですが、犯罪防止のため！
鍵交換費用がもったいないからと、交換をせずに次の入居者を入れたんだけど、
その１月後に、前入居者がこっそりと作っていた合鍵で部屋に侵入・・・。
こんなケース、考えたくもないですね。

こんな悲しい事件が起こった時、入居者からはオーナーへの責任追及もされるでしょうし、
警察の方々が何人も物件に訪れることで周囲の評判も落ちてしまう。
せっかく契約してもらった新入居者は早々に転居という結果になってしまうでしょう。

鍵交換費用は誰が負担するの？

余計なトラブルを未然に防ぐためにも、鍵交換が必須であることは良いと思います。
ここで問題になるのは、誰がその費用を負担するのか？これに尽きると思います。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認してみましょう。

●鍵
・鍵の取替え（破損、紛失のない場合）＝貸主負担
・鍵の破損（不適切使用）、紛失による取替え＝借主負担

鍵を紛失したり、破損(シリンダーの破壊)などが無ければ、基本的には不動産オーナーの負担ということですね。
このような結果となっている理由としては、

「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。」

ということだそうです。

ガイドラインが絶対ではありませんが、トラブル防止を考えると即した対応をとることをお勧めします。

鍵交換費用を抑えるために

鍵交換を一般的な業者に依頼すると、2万円程度の費用だと思います。
退去の度に発生するこの負担を減らすためにどのような対策があるのでしょうか。

①鍵交換の度に古いシリンダーを保管しておき、交換する(新規購入しない)

一番シンプルな方法です。
この方法を実施されているオーナーさんが多いと思います。
鍵は年数が経過しても壊れづらいため、古い鍵を繰り返し使用されているオーナーさんもいらっしゃいます。

この方法の問題点とすれば、古くからの鍵を使用されているケースが多く、
セキュリティーに多少の不安が残る(シングルピンタンブラーを利用されていたりしませんか？)。
また、業者に作業を依頼されるため、作業コストは一定程度発生します(1万円前後)。

②　①と同じように古いシリンダーを保管しておき、オーナー自ら交換する

十分にシリンダーの予備があるのであれば、自分の労働力のみで費用負担がありません。
経済的ではありますが、一定の技術と知識が必要です。
もし扉が開かなくなった場合には、責任はオーナーになります。

③シリンダー交換不要の鍵を利用する

退去時にシリンダーを交換するという話をしてきましたが、その手間や費用をかけずに同様の効果を得られる鍵があります。
オプナスMMXという鍵です。
チェンジキーという鍵を利用することで、シリンダーの交換をすることなしに、
使用できる鍵を変更するというシステムを備えた鍵です。
詳しくはメーカーさんのHPをご覧ください。

このシステムの良いところは、空室の鍵を１つにまとめることができることです。
空室が出るたびに管理会社と鍵のやり取りをしているオーナーにとっては、
その作業が一切不要になります。

鍵の管理に困っていたオーナーにはお勧めしたいシステムです。
大東建託や積水ハウスといった名のあるメーカーにも採用されていますし、
セキュリティー面でも問題はないと思います。

鍵交換費用という面だけでなく、鍵の管理等にも役に立つシステムだと思います。
賃貸不動産のオーナーさんには一度確認されてはいかがでしょうか。

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